Un locataire doit-il payer la taxe d’habitation en 2024 ?

La taxe d'habitation est un impôt local finançant les services publics. Depuis 2023, elle a été supprimée pour les résidences principales, mais reste due pour les résidences secondaires. Comprendre qui doit la payer est crucial pour les locataires et propriétaires.

📅 A retenir

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation a été totalement supprimée pour les résidences principales en France.

Qu'est-ce que la taxe d'habitation ?

La taxe d'habitation est un impôt local majeur en France, perçu par les collectivités territoriales pour financer divers services et équipements publics au niveau local. Bien que supprimée progressivement depuis 2021 pour les résidences principales, elle reste en vigueur pour certains contribuables et types de logements. Examinons en détail les caractéristiques et le fonctionnement de cette taxe emblématique.

Définition et objectifs de la taxe d'habitation

La taxe d'habitation est un impôt direct local dû par toute personne disposant d'un logement meublé au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'elle en soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Son but principal est de contribuer au financement des services publics locaux tels que :

• L'entretien des voiries et espaces verts
• Les équipements sportifs et culturels
• Les écoles maternelles et primaires
• Les services de police municipale
• La collecte des déchets

Historiquement, cet impôt représentait une part importante des recettes fiscales des communes et intercommunalités, servant à financer leurs dépenses de fonctionnement et d'investissement.

Calcul de la taxe d'habitation

Le montant de la taxe d'habitation est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du logement, déterminée par l'administration fiscale. Cette valeur prend en compte plusieurs critères :

• La superficie habitable
• Le nombre de pièces
• Les éléments de confort (chauffage, sanitaires, etc.)
• La localisation du bien
• L'état général du logement

À cette valeur locative sont appliqués des taux votés par les collectivités locales, ainsi que divers abattements et exonérations selon la situation du contribuable (personnes âgées, handicapées, à revenus modestes, etc.).

Différence avec la taxe foncière

Il est important de ne pas confondre la taxe d'habitation avec la taxe foncière. Cette dernière est due uniquement par les propriétaires de biens immobiliers, qu'ils les occupent ou non. La taxe foncière est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, mais avec des taux et des règles d'abattement différents.

Évolution récente : suppression progressive

Depuis 2021, la taxe d'habitation fait l'objet d'une réforme majeure visant à la supprimer progressivement pour les résidences principales. Cette réforme s'est déroulée en plusieurs étapes :

• 2018-2020 : Dégrèvement progressif pour 80% des foyers les plus modestes
• 2021-2022 : Extension du dégrèvement aux 20% de foyers restants
• 2023 : Suppression totale pour toutes les résidences principales

Néanmoins, la taxe d'habitation reste en vigueur pour les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l'habitation principale (locations saisonnières, logements vacants, etc.). Les collectivités locales conservent également la possibilité de majorer cette taxe dans les zones tendues, afin d'inciter à la mise sur le marché de logements vacants.

La suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales depuis 2023

La réforme de la taxe d'habitation, initiée en 2018, a profondément modifié le paysage fiscal français. Cette transformation majeure a abouti à la suppression totale de cet impôt local pour les résidences principales au 1er janvier 2023, marquant un tournant dans la politique fiscale du pays.

Mise en place progressive de la réforme

La suppression de la taxe d'habitation s'est déroulée en plusieurs étapes :

• 2018-2020 : Dégrèvement progressif pour 80% des foyers les plus modestes
• 2021 : Début de la suppression pour les 20% des foyers restants
• 2022 : Poursuite de la suppression avec un dégrèvement de 65%
• 2023 : Suppression totale pour toutes les résidences principales

Cette approche graduelle a permis une transition en douceur, tant pour les contribuables que pour les finances publiques.

Impact sur les contribuables

La suppression de la taxe d'habitation a concerné environ 30 millions de foyers fiscaux. Avant la réforme, cet impôt représentait en moyenne 723 euros par an pour les ménages assujettis. Son abolition a donc engendré un gain de pouvoir d'achat significatif pour de nombreux Français.

Conditions d'éligibilité initiales

Initialement, la suppression était conditionnée par des plafonds de revenus. Pour bénéficier du dégrèvement total en 2020, le revenu fiscal de référence ne devait pas dépasser :

Composition du foyer	Plafond de revenus
1 part	27 706 €
1,5 parts	35 915 €
2 parts	44 124 €

Situation des locataires et propriétaires

Avant la réforme, locataires et propriétaires étaient assujettis à la taxe d'habitation pour leur résidence principale. La suppression a donc bénéficié aux deux catégories de façon équitable. Cependant, il convient de noter que les propriétaires restent redevables de la taxe foncière, un impôt distinct qui n'a pas été concerné par cette réforme.

Conséquences pour les collectivités locales

La suppression de la taxe d'habitation a eu un impact considérable sur les finances des collectivités locales. En 2018, cet impôt représentait environ 34% des recettes fiscales des communes. Pour compenser cette perte, l'État a mis en place un nouveau schéma de financement :

• Transfert de la part départementale de la taxe foncière aux communes
• Allocation d'une fraction de TVA aux départements et intercommunalités
• Création d'un fonds national de garantie individuelle des ressources

Ce dispositif vise à assurer aux collectivités locales un niveau de ressources équivalent à celui d'avant la réforme, tout en préservant leur autonomie financière.

Qui doit payer la taxe d'habitation dans le cas des résidences secondaires ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste en vigueur en 2024, contrairement à celle sur les résidences principales qui a été supprimée. Cette distinction soulève des questions sur qui doit s'acquitter de cet impôt local dans le cas des logements qui ne constituent pas la résidence principale de leurs occupants.

Définition et critères d'une résidence secondaire

Une résidence secondaire est définie fiscalement comme un logement meublé, autre que la résidence principale, dont le contribuable a la libre disposition ou qu'il loue à un tiers sans y élire domicile. Plusieurs critères permettent de déterminer si un bien immobilier entre dans cette catégorie :

• Le logement n'est pas occupé plus de 8 mois par an
• Le contribuable n'y est pas domicilié fiscalement
• Le bien n'est pas la résidence habituelle du contribuable

Il est à noter que les logements vacants depuis plus de 2 ans peuvent également être assujettis à la taxe d'habitation sur décision de la commune.

Qui doit payer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

Le principe général est que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est due par l'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, qu'il soit propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit. Ainsi :

• Un propriétaire qui occupe sa résidence secondaire doit payer la taxe
• Un locataire d'une résidence secondaire est redevable de la taxe
• Un propriétaire qui loue sa résidence secondaire n'est pas redevable si le logement est occupé au 1er janvier

Calcul et montant de la taxe

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par les taux votés par les collectivités territoriales. Son montant peut varier considérablement selon les communes. Depuis 2023, les collectivités peuvent majorer de 5% à 60% la part leur revenant pour les résidences secondaires situées dans les zones tendues.

Exemple de calcul :

Valeur locative cadastrale	Taux communal	Majoration	Montant de la taxe
5000 €	20%	30%	1300 €

Exonérations et cas particuliers

Certaines situations peuvent donner lieu à des exonérations ou des réductions de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires :

• Les personnes âgées de plus de 60 ans, sous conditions de ressources
• Les personnes en situation de handicap ou invalides
• Les logements meublés loués à des étudiants pendant l'année universitaire
• Les logements faisant l'objet de travaux importants les rendant inhabitables

Il convient de noter que ces exonérations ne sont pas automatiques et doivent faire l'objet d'une demande auprès de l'administration fiscale. Par ailleurs, les collectivités locales ont la possibilité d'instaurer leurs propres exonérations ou abattements, ce qui peut créer des disparités entre les territoires.

Cas particuliers : colocation, logements non meublés, et locations saisonnières

La taxe d'habitation soulève des questions particulières dans certaines situations de logement. Examinons comment elle s'applique dans les cas de colocation, de logements non meublés et de locations saisonnières.

Colocation et taxe d'habitation

Dans le cadre d'une colocation, la taxe d'habitation est due solidairement par tous les colocataires occupant le logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Concrètement, l'administration fiscale émet généralement un seul avis d'imposition au nom d'un des colocataires, mais tous sont légalement responsables du paiement. La répartition du montant entre colocataires n'est pas définie par la loi et relève d'un accord entre eux. Ils peuvent choisir de diviser la somme à parts égales ou selon d'autres critères comme la surface occupée par chacun. Il est recommandé de prévoir cette répartition dans le contrat de colocation pour éviter tout litige ultérieur.

Exemple de répartition de la taxe d'habitation en colocation

Colocataires	Surface occupée	Part de la taxe
Colocataire A	20 m²	40%
Colocataire B	15 m²	30%
Colocataire C	15 m²	30%

Logements non meublés

Pour les logements non meublés, la règle générale s'applique : c'est l'occupant au 1er janvier qui est redevable de la taxe d'habitation, qu'il soit propriétaire ou locataire. Le fait que le logement soit vide de meubles n'a pas d'incidence sur l'assujettissement à la taxe. Toutefois, si le logement est totalement vide et inhabité au 1er janvier, le propriétaire peut demander une exonération de la taxe d'habitation. Pour cela, il doit prouver que le logement est effectivement inoccupé et dépourvu de tout mobilier. Cette situation peut se présenter, par exemple, entre deux locations ou pendant des travaux de rénovation.

Locations saisonnières

Le cas des locations saisonnières est particulier. En règle générale, c'est le propriétaire qui est redevable de la taxe d'habitation pour ce type de bien, même s'il n'occupe pas personnellement le logement au 1er janvier. Cette règle s'explique par le caractère temporaire des occupations en location saisonnière. Le propriétaire est considéré comme ayant la libre disposition du bien tout au long de l'année, même s'il le loue ponctuellement à des touristes ou vacanciers.

Exceptions pour les locations saisonnières de longue durée

Il existe cependant des exceptions pour les locations saisonnières de longue durée. Si un locataire occupe le logement pour une période couvrant le 1er janvier et dépassant 90 jours consécutifs, il peut être considéré comme l'occupant au sens de la taxe d'habitation. Dans ce cas, c'est lui qui devra s'acquitter de la taxe. Cette situation peut se présenter, par exemple, pour des locations hivernales dans les stations de ski ou des locations estivales dans les stations balnéaires. Il est donc important pour les propriétaires de biens en location saisonnière de bien vérifier les dates d'occupation de leur logement autour du 1er janvier pour déterminer qui sera redevable de la taxe d'habitation.

L'essentiel à retenir sur la taxe d'habitation pour les locataires

La suppression de la taxe d'habitation pour les résidences principales allège la charge fiscale des ménages. Cependant, les résidences secondaires restent soumises à cette taxe. Les locataires et propriétaires doivent rester informés des évolutions législatives pour comprendre leurs obligations fiscales, notamment dans les cas particuliers comme les colocations ou les locations saisonnières.